在新冠肺炎全球疫情和出口暴涨的背后，中国的清零政策和各个城市的零星疫情也持续影响着旅游、餐饮、酒店等第三产业的发展。中美对抗、共同富裕、教育培训规范化、房地产调控、人口增长等问题继续影响着每一个个体。2022年中央经济工作会议对“需求收缩、供给冲击、预期弱化三大压力”作出总结，经济发展面临严峻挑战。

某冷产业研究院持续预测生鲜冷链行业发展趋势，大部分观点在实践中得到验证。2021年生鲜冷链领域风起云涌，社区团购从风口跌落，十社和同程人寿徘徊在破产边缘，部分生鲜B2B陷入裁员、收缩、转型的困境。

一方面是资本驱动的生鲜冷链商业模式冰冷，

另一方面是国家冷链物流“十四五”规划的颁布，行业经历了大起大落。深入的研究和思考对未来生鲜冷链行业的发展具有重要意义。

然而，南京机场、张家界、内蒙古等地的疫情，给行业期待的暑假市场泼了一盆冷水。700多天的疫情反复，让淘便宜货的海底捞、现代中国茶叶店等线上名人企业深受其害。越来越多的小餐馆、旅游业和酒店陷入困境，其中不少已经关门大吉。随着国内疫苗接种率的不断提高和病毒变异后死亡率的下降，相信2022年将是一个转折点年，疫情前的正常生活将回归我们。

近两年，中国冷链人在冷链行业经历了不平凡的时刻，但疫情不会是常态。理清变化，把握客观规律，仍然是投资生鲜冷链行业的关键：

1.政策引导和投资需要务实、科学和理性：

2021年是“十四五”开局之年。据不完全统计，国家层面已经出台了数十项与冷链物流相关的政策。农村寄递物流体系建设、现代综合交通运输体系发展、骨干冷链物流基地建设、商贸物流体系建设等多维度的引导和部署，促进了冷链物流产业的健康发展。2021年底，“十四五”冷链物流发展规划”正式发布，为整个行业的未来发展描绘了美好蓝图。

一方面，国家和部委为冷链产业发展提供政策支持；

另一方面，地方政府、国有企业和民营企业都渴望尝试冷链行业。部分省区出台百万吨级冷库建设计划，国有企业投入大量资金用于冷链基础设施建设。但现实是运营状态处于冰火两重天的状态：2021年底，某地级市建成的大型冷链项目因运营受阻，邀请冷云研究院出谋划策。我们进行了实地调研：项目所在地级市常住人口超过600万元，2020年GDP将超过3500亿元，符合我国地级市的典型数据。冷链项目投入运营5年多，3.5万平方米冷库入住率仅为20%，租金只能覆盖能源成本和管理成本。现在谈投资回报还为时过早，与原《可行性研究报告》的投资结论相差甚远。

这个项目给行业敲响了警钟。行业发展仍然遵循客观规律。只有科学认知、理性决策、科学操作，我们的投资才能走向正确的方向。

2.猪不能连续飞行，在路上走得更稳：

在去年的工业库存中，冷云研究院预测，与2020年相比，2021年猪价下跌是必然趋势：2021年上半年猪价维持在12元左右，2021年下半年有可能跌破10元。但即使我们做了这样的预测，也没想到猪价跌得这么快，这么猛！2021年8月，双汇“父子内讧”升级，再次爆出行业内幕。双汇在2月底高价进了10万吨冻猪肉，给上市公司造成了10亿元的潜在损失，即每吨价格下降了1万元，而9月份市场已经跌破1.2万元/吨。许多年初订购2.1 ~ 2.2万元的冷冻猪肉进口企业，包括财务费用和仓储费用在内，损失超过50%。

冻肉进口价格只是猪肉市场的一个缩影，鲜肉现货市场也不例外：

疫情爆发导致的猪肉价格上涨在2021年1月中旬戛然而止，三年涨幅在半年内跌至谷底，降幅达-74%。猪肉价格的下跌在猪肉上市公司2021年业绩预告中也有体现：文股份2021年业绩预告显示，预计2021年亏损130亿-138亿元；天邦股份披露2021年业绩预告，预计亏损35亿至40亿元，去年同期盈利32.4亿元；新希望六和股份有限公司(新希望，000876 . SZ)2021年度业绩预告：归属于上市公司股东的净利润为亏损86亿-96亿元，同比减少273.94%-294.17%，上年同期盈利49亿元。非洲猪瘟对整个行业安全的威胁依然存在，疫情防控永久抬高了养殖业成本，提高了养殖业的进入门槛和风险。非洲猪瘟发生后，农民普遍加大了防控投入。猪场建立的生物防疫体系，包括洗消中心、转运站等内部配套设施，增加了养殖成本。头部上市公司防控成本在0.5元/公斤左右，对成本影响有限。长期来看，两次疫情影响下的超级过山车式价格波动将告一段落，短期内可能看不到再次发家致富的机会。2018-2021年，生猪养殖行业CR10由6.22%提升至19.37%，CR20由7.91%提升至22.72%，行业集中度持续提升。但散户的基本格局没有变，猪周期也不会变。2021年10月猪价将低至10.78元/公斤，有望在本周期第二次触底。

3.冷链进口增速放缓，新常态

2021年，中国进口肉类近938万吨，较2020年下降5.4%。(2020年我国共进口肉类991万吨，同比增长60.4%)，其中进口猪肉371万吨，同比下降15.5%。

通过分析全年肉类进口数据不难发现，2021年月度进口量自5月份以来一直低于去年同期，6月份和9月份的差值分别达到15.3万吨和14万吨，12月份达到峰值31万吨。上述数据走势与我国猪肉价格下行趋势一致：随着国内猪肉供应充足，价格下降，进口冻肉尤其是冻猪肉的价格优势不复存在，需求回归。

冷冻猪肉的进口增速也像过山车一样。经过连续两年的快速增长，已经进入下行通道。冷冻猪肉的快速增长来自非洲猪瘟爆发导致的供应短缺。当关键因素消失时，回报是常态。然而，当进口增长和价格波动导致的冻肉储存需求减弱时，没有运营能力的港口型冷库空置率将不可避免地增加。

4.冷链作为基础设施和底层物流资产，将受到长期关注：

6月21日，国内首批基础设施公募REITs迎来首发，其中标的资产为两大仓储物流资产：燕港REITs和普洛斯REITs。对于仓储物流行业来说，周期性风险难以避免，但仓储物流本身在很大程度上只是服务民生保障所需要的，因此抗周期性也非常明显，尤其是在疫情背景下，写字楼、综合体、酒店等资产受到较大影响，物流资产优越的韧性脱颖而出，得到众多投资者的认可。随着我国基础设施REITs试点项目的成功开展，物流地产逐渐从地产的替代资产转变为核心资产，市场前景在政策和理论上都一路向好。但由于核心城市拿地难，物流地产开发企业几年前就开始围绕二线城市和热点的卫星城展开角逐。项目开发前期，他们遇到了土地资源稀缺的问题，后期建成后，由于仓库租金率没有达到预期，开发速度直线下降。

放眼商业流量和自有物流的平台电商公司和快递公司，这些公司的征地频率有所增加。以京东物流为例，业务量和税收可观，不仅发展增量可观，今年1月初，京东。COM收购中国物流资产股权也进入了最后阶段，这意味着运营导向的物流地产时代即将到来，物流地产“躺着”赚钱的阶段已经结束。

冷链作为物流地产顶端的明珠，收入高于传统高标准仓库。目前国内还没有真正具有运营能力的冷链物流房地产开发企业。(这里会有争议。某研究院的观点是，运营能力不是简单的仓储托管、仓内运营、城市配送，而是真正能提升冷链供应链效率的仓储物流服务能力，具有较高的客户粘性，而不是简单的冷库租赁)。一些采用传统高标准仓库模式建设冷库，由干库向冷库转变的企业，单纯遵循高标准仓库的租赁运营，并不能真正满足行业用户的需求。在社区团购、电商平台等行业萎缩、冷库供应剧增的背景下，部分城市项目空置严重，缺乏可持续发展能力。某研究院认为，具备运营能力的冷链物流地产企业，在开发强度、冷链租金、高入住率的支撑下，将解决征地难、地价高的问题，有望在下一轮竞争中胜出。

5.“预煮菜”辣吗？长期看好持续中度发热

随着安井的成功，传统冷冻食品龙头三全的业绩也大幅提升，行业集中度对头部的影响进一步增强。在资本市场上，去年提出预煮菜概念的创业公司发展极为迅速。a股市场新上市公司韦志祥，已连续涨停十三日。市值一度突破100亿人民币。虽然营业收入只有6.22亿/年，但净利率很好。截止2021年9月6日，犍为中央厨房(001215。餐饮供应链第一股SZ)登陆a股市场，再次使得预煮菜概念冲上热搜，大量资本冲进“预煮菜”的赛道寻找好的出价。

在风靡全国的湘菜馆背后，有数百家中央厨房为湖南的餐厅服务，也就是预制菜品企业。以前预制菜多卖给B端，业内称之为“酒店菜”。预制菜的回潮来自各类餐饮、生鲜零售头部玩家直接向C端用户销售的动作。云岭研究院认为，B端厨房的产业化来源于降本增效的要求，而C端预制菜的生活方式转变是一个长期的、缓慢变化的过程。虽然疫情期间养成的家常菜习惯有利于推动预制菜的兴起，但现在谈疫情还为时过早，但可以预计，赛道将长期火爆，值得长期投资。同时，预制蔬菜的产业门槛极低。我害怕分散、小而混乱的局面也许只有退潮的时候，裸泳者才会出现。

6、高估门槛，社区团购进入发展拐点：

2021年是社区团购发展非常重要的一年。社区团购从火热的2020年步入深水区。严监管、淘汰、洗牌等剧变让我们始料未及，但与此同时，我们也有一个强烈而坚定的感知：社区团购已经进入发展的转折点。

社区团购火热之际，某研究院认为，社区团购作为一种商业模式，本质上是以微信为头部，以移动互联网基础设施为支撑的社会供应链物流体系的组合体系，是一种去中心化、再运营的电商模式。正是因为去中心化、再运营，滴滴、美团、拼多多等企业才能在短时间内进入。随着时间的推移，模型是迭代的。社区团购的商业模式将成为类似今天尚超的模式。门槛不高，不可能被某些巨头垄断。更多企业仍有机会享受社区团购商业模式的红利。

7月，桐城人寿倒闭。8月，京西努力收缩。九月，橙心宁愿撤退。12月，第十俱乐部停止运营。在燃烧了数百亿资金之后，资本驱动的社区团购玩家并没有得到想要的结果，大部分都以破产告终。这也验证了社区团购门槛不高，资本规模无法充分利用达到赢家通吃结果的结论。果断止损或者资本看不到退出的希望导致破产，这已经成为很多资本集团的结局。就连盛兴优选、美团、多多等仍在牌桌上的资本集团，也开始从资本管理转向商业管理，从过度追求GMV转向追求利润、适度追求规模。